Ley de la Segunda Oportunidad: ¿Qué ocurre con la vivienda habitual del deudor?. ¿Es inevitable perder mi vivienda?
No, no es inevitable.
La legislación concursal ofrece mecanismos que pueden permitir al deudor conservar su vivienda habitual, aunque ello dependerá de las circunstancias específicas del caso y de la modalidad de exoneración que se solicite.
El Artículo 486 del Texto refundido de la Ley Concursal establece dos vías principales para que un deudor de buena fe pueda obtener la Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI):
1. Con sujeción a un plan de pagos y sin liquidación previa de la masa activa.
2. Con liquidación de la masa activa.
La elección entre una y otra vía es determinante para el futuro de la vivienda, vamos a verlas por separado:
1. Conservación de la vivienda a través de un Plan de Pagos
Esta es la vía principal para intentar conservar la vivienda habitual.
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- Fundamento Legal: El deudor puede solicitar la exoneración presentando una propuesta de plan de pagos, tal como se regula en el Artículo 495 del Texto refundido de la Ley Concursal. Esta solicitud debe realizarse antes de que el juez acuerde la liquidación del patrimonio.
- Funcionamiento: El deudor se compromete a destinar sus ingresos y recursos disponibles a satisfacer parte de sus deudas durante un plazo determinado (generalmente 3 o 5 años).
- ¿Qué ocurre con la hipoteca?:
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- La deuda hipotecaria no se incluye en el plan de pagos de la misma forma que el resto de deudas. El deudor debe seguir abonando las cuotas del préstamo hipotecario puntualmente.
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- El plan de pagos se diseña para cubrir las deudas no hipotecarias y las no exonerables, demostrando que el deudor puede hacer frente tanto a la hipoteca como al plan.
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- Si el deudor cumple el plan de pagos, obtendrá la exoneración definitiva del resto de deudas exonerables.
En resumen, esta modalidad permite al deudor mantener la titularidad de su vivienda siempre que pueda seguir pagando la hipoteca y, simultáneamente, cumplir con el plan de pagos aprobado judicialmente.
2. La vivienda habitual en la fase de liquidación.
Si no es viable un plan de pagos o el deudor opta por la liquidación, la regla general es la venta de todos sus bienes para pagar a los acreedores. Sin embargo, la jurisprudencia ha matizado esta regla, abriendo la puerta a la conservación de la vivienda en casos muy concretos.
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- Regla General: En la fase de liquidación, todos los bienes del deudor, incluida la vivienda habitual, forman parte de la masa activa y deben ser realizados (vendidos) para satisfacer los créditos.
- Excepción jurisprudencial: Diversas Audiencias Provinciales han admitido la posibilidad de excluir la vivienda habitual de la liquidación cuando su venta no reporta ningún beneficio para los acreedores ordinarios.
Los criterios establecidos por la jurisprudencia, como se refleja en el Auto 121/2020 de la Audiencia Provincial de Barcelona y el Auto 329/2020 de la Audiencia Provincial de Tarragona, entre otras resoluciones, son los siguientes:
- Valor de la Garantía Superior al Valor del Bien: Cuando el importe pendiente de la hipoteca es superior al valor de mercado de la vivienda. En estos casos, se considera que la vivienda «carece de valor» a efectos del concurso, ya que su venta solo beneficiaría al acreedor hipotecario.
- Pago Puntual de las Cuotas: El deudor debe estar al corriente de pago de las cuotas del préstamo hipotecario. Esto demuestra que el crédito no está vencido y que el acreedor hipotecario no tiene interés en la ejecución.
- Inexistencia de Perjuicio para Otros Acreedores: La venta de la vivienda no generaría ningún remanente para pagar a los demás acreedores, una vez satisfecha la deuda con privilegio especial (la hipoteca).
Como señala el Auto 131/2018 de la Audiencia Provincial de Barcelona, en estas circunstancias, «lo más razonable es descartar la enajenación», ya que la realización forzosa no beneficiaría al resto de acreedores y el acreedor hipotecario prefiere mantener el crédito vigente.
Análisis de la deuda hipotecaria en la exoneración.
Es fundamental comprender cómo se trata la deuda hipotecaria a efectos de la exoneración:
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- Deuda no exonerable (con matices): Según el Artículo 489.1.8º del Texto refundido de la Ley Concursal, las deudas con garantía real (como una hipoteca) no son exonerables hasta el límite del valor de la garantía.
- Exoneración del déficit hipotecario: La parte de la deuda hipotecaria que exceda del valor de la vivienda sí puede ser exonerada.
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- Ejemplo práctico: Si la deuda hipotecaria es de 200.000 € y el valor de la vivienda es de 150.000 €, los primeros 150.000 € (cubiertos por la garantía) no se exoneran. Sin embargo, los 50.000 € restantes (el déficit) sí serían susceptibles de exoneración junto con el resto de deudas ordinarias.
En conclusión:
En base a lo expuesto, la estrategia a seguir para un deudor que desea acogerse a la Segunda Oportunidad y conservar su vivienda habitual sería:
- Vía prioritaria: El Plan de Pagos: Si la situación económica del deudor le permite seguir pagando la hipoteca y asumir un plan de pagos para el resto de deudas, esta es la opción más segura para conservar la vivienda.
- Vía alternativa: Exclusión en la liquidación: Si el plan de pagos no es viable, pero se cumplen los requisitos jurisprudenciales (hipoteca «bajo el agua», pago al día y nulo beneficio para otros acreedores), se puede solicitar al juez del concurso la exclusión de la vivienda del plan de liquidación.
En ambos escenarios, la pérdida de la vivienda habitual no es una consecuencia automática del procedimiento, existiendo fundamentos legales y jurisprudenciales sólidos para defender su conservación.
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